Sfratto per morosità e procedura esecutiva per il rilascio

Brevi cenni sulla procedura di convalida di sfratto per morosità nei contratti di locazione per immobili destinati ad uso abitativo e conseguente procedura esecutiva per il rilascio.

Se, in violazione di un contratto di locazione stipulato per uso abitativo, l’inquilino inizia a non corrispondere più al locatore le dovute rate mensili del canone di locazione e/o gli oneri accessori (e cioè i contributi condominiali, le utenze, ecc…), egli, ai sensi dell’art. 5 della L. n. 392/78, verrà considerato “moroso” quando non abbia pagato anche una sola rata del canone con un ritardo di 20 giorni rispetto alla scadenza contrattualmente prevista o quando, decorsi infruttuosamente 60 giorni da una formale richiesta del locatore corredata di tutti i documenti necessari a comprovarla, non abbia corrisposto quanto dovuto per oneri accessori pari nel loro ammontare complessivo ad almeno due rate di canone.
Si configurano a questo punto quattro fasi: quella stragiudiziale, quella propriamente giudiziaria, quella esecutiva e quella della restituzione dei mobili eventualmente lasciati nell’appartamento liberato tramite esecuzione forzata.

FASE STRAGIUDIZIALE
Creatisi i presupposti della morosità, il proprietario potrà inviare una diffida (generalmente, tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento) all’inquilino, invitandolo a rispettare il contratto di locazione e quindi a corrispondere (generalmente entro e non oltre il termine di 15 giorni dal ricevimento della diffida) i canoni e/o gli oneri accessori rimasti impagati, avvertendolo che in difetto di pagamento, saranno adite, tramite un legale, le vie giudiziarie al fine di ottenere una sua condanna al pagamento delle somme dovute e, previa dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione, alla restituzione dell’immobile locato.

FASE GIUDIZIARIA
Quando l’inquilino persiste nel non pagare il dovuto, non solo dopo aver inviato una formale diffida, ma anche senza averla inviata (la diffida appare, difatti, solo una perdita di tempo quando, ad esempio, la morosità è ormai consistente e/o quando non vi sono garanzie a copertura di eventuali inadempienze contrattuali, quali ad esempio fideiussioni personali e/o bancarie), il locatore potrà decidere di adire le vie giudiziarie e, esclusi i casi in cui sarà necessario introdurre il giudizio con un procedimento ordinario (si pensi, ad esempio, al caso in cui l’inquilino si sia reso irreperibile), nella maggior parte dei casi potrà farlo utilizzando quella speciale procedura detta “per convalida di sfratto” prevista agli articoli 658 e seguenti del Codice di Procedura Civile (c.p.c.), che si sostanzia generalmente in un minor dispendio di tempo e denaro rispetto al procedimento ordinario.
Tale procedura speciale inizia con un atto giudiziario (denominato: “atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida”) fatto pervenire all’inquilino moroso tramite Ufficiale Giudiziario (la cosiddetta notifica), con il quale il locatore, per il tramite del legale, intima lo sfratto per morosità all’inquilino e lo cita ad un’udienza avanti al giudice del Tribunale del luogo ove è sito l’immobile locato, al fine di vedere, previa dichiarazione che il contratto si è risolto, convalidato (tramite ordinanza) lo sfratto intimato e di vedere condannato di conseguenza l’inquilino alla restituzione dell’immobile
e al pagamento (tramite decreto ingiuntivo) delle somme dovute dal medesimo.
Se l’inquilino compare all’udienza (e potrà farlo o personalmente o assistito da un proprio legale), potrà in tale sede o opporsi alla convalida (e allora, previo tentativo di conciliazione presso un mediatore, come ora prevede la legge, si instaurerà un procedimento ordinario e, il tentativo di riavere in tempi e costi relativamente ragionevoli l’immobile locato, salvo che non venga al locatore concessa l’ordinanza provvisoria di rilascio di cui all’art. 665 c.p.c., sfumerà) oppure sanare la morosità versando al locatore l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori, oltre agli interessi legali e alle spese legali liquidate dal Giudice, oppure ancora chiedere che gli venga assegnato un termine (detto: “termine di grazia”) non superiore a giorni 90 per provvedere alla predetta sanatoria e, in tal caso, il Giudice, assegnato il termine, rinvierà ad un’ulteriore udienza detta di verifica.
Se all’udienza l’inquilino non compare o non si oppone e non sana la morosità all’udienza o nei termini indicati, il Giudice (alla prima udienza nelle prime due ipotesi
oppure all’udienza di verifica nella terza ipotesi) convaliderà lo sfratto intimato e fisserà una data, detta di esecuzione, per il rilascio dell’immobile a non meno di un mese dopo tale udienza.

FASE ESECUTIVA
Se alla data di esecuzione l’inquilino non avrà restituito l’appartamento al locatore, si vedrà notificare un atto (l’atto di precetto), redatto dall’avvocato del locatore e consegnato (notificato) dall’Ufficiale Giudiziario, che gli intimerà di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l’immobile a suo tempo locato, con avvertimento che, in difetto del rilascio, si procederà, con aggravio di spese a suo carico, all’esecuzione forzata.Trascorsi i giorni intimati con il precetto, l’avvocato potrà recarsi dall’Ufficiale Giudiziario per richiedere la notifica di un ulteriore atto (il cosiddetto “preavviso di sfratto”), in cui verrà indicato il giorno e l’ora in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà presso l’appartamento locato per chiederne la restituzione all’inquilino: in sostanza, l’Ufficiale Giudiziario effettuerà un primo accesso, nel giorno e nell’ora da lui scelti (e lo farà tenendo presente il suo carico di lavoro e eventualmente la situazione concreta prospettatagli dall’avvocato), senza l’ausilio della forza pubblica (che al primo accesso, almeno per la mia esperienza, non viene mai concessa), per cercare di recuperare l’immobile.
Se nel giorno fissato per il primo accesso l’inquilino o non si farà trovare o comunque non aprirà all’Ufficiale Giudiziario o, pur aprendogli, gli riferirà che non ha ancora reperito altro alloggio, l’Ufficiale Giudiziario fisserà un successivo accesso.
A tale successivo accesso (o ad altri ulteriori, nel caso che al secondo accesso non venga concessa la forza pubblica o insorgano particolari difficoltà), l’ufficiale giudiziario, accompagnato dall’avvocato del locatore, dalla forza pubblica, da un fabbro (al fine di poter entrare se non ci verrà aperto e di cambiare al serratura una volta entrati nell’appartamento) e da altre figure professionali che dovessero rendersi necessarie per lo sfratto specifico (quali, ad esempio, un medico legale), provvederà ad immettere nel possesso dell’immobile il locatore, descrivendo e documentando in apposito verbale tutte le attività svolte.

ULTIMA FASE: GESTIONE DEI MOBILI LASCIATI NELL’APPARTAMENTO.
Se l’inquilino non avrà asportato i mobili e beni di sua proprietà dall’immobile locato, sarà redatto, a cura dell’Ufficiale Giudiziario, coadiuvato all’occorrenza da uno stimatore, un inventario di tali mobili e beni e sarà nominato un custode degli stessi (di solito individuato nella persona del locatore), il quale dovrà provvederà a restituirli all’inquilino in un secondo momento.
Se l’inquilino non verrà a riprenderseli, toccherà al locatore, sempre tramite avvocato, fare una istanza al Giudice dell’Esecuzione per chiedere di essere autorizzato a spostare tali mobili e beni dall’appartamento e/o a chiedere la loro vendita forzata e/o la loro assegnazione, anche al non trascurabile fine di recuperare, se non tutte almeno una parte, le spese di procedura e il credito per canoni e oneri accessori rimasti insoluti.