L’affitto commerciale ai tempi del COVID-19

Alcune considerazioni sull’analisi delle locazioni ad uso diverso.

Sin dall’inizio dell’emergenza Coronavirus, molte sono le istanze che abbiamo ricevuto da proprietari immobiliari e conduttori che si trovano a fronteggiare la conseguente emergenza economica.

Quel che è sotto gli occhi di tutti è l’incomprensibile (e grave) silenzio delle Istituzioni, in materia di locazioni.

Passiamo pertanto in rassegna ciò che il Legislatore ha sin ad ora “messo” sul tavolo con il Decreto cura-Italia.

Blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2020

L’Art. 103 al comma 6 del Decreto prevede che l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020.

Chi ha già in mano un’ordinanza di ingiunzione al pagamento del canone arretrato e rilascio dei locali, non potrà agire per l’esecuzione coattiva del provvedimento tramite intervento dell’ufficiale giudiziario per riappropriarsi dell’immobile.

La morosità però resta e l’esecuzione forzata è rinviata a luglio 2020.

Il provvedimento, invece, non è rivolto specificatamente a chi finora ha pagato l’affitto regolarmente e salta le mensilità relative ai mesi post Covid-19.

In caso di recente morosità dell’inquilino, il proprietario potrebbe iscrivere a ruolo il giudizio, infatti, è prevista la sola sospensione delle procedure esecutive ma non inibisce la possibilità di instaurare nuovi giudizi.

Però il quasi totale fermo dei Tribunali, e soprattutto delle cancellerie, porterebbe ad un fermo tecnico più o meno della stessa durata della sospensione delle esecuzioni.

Affitti a uso commerciale e il nuovo bonus chiamato «credito d’imposta per botteghe e negozi».

L’Art. 65 del Decreto Cura-Italia riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (e cioè negozi e botteghe).

Tale credito sarà utilizzabile in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Il bonus esclude le attività che sono rimaste aperte perché identificate come essenziali.

La norma inoltre, non indica che il godimento del credito d’imposta è vincolato al pagamento del canone. Ma una successiva circolare dell’Agenzia delle Entrate specifica che tale credito è subordinato all’esatto pagamento del canone.

Emergenza COVID-19 “evento eccezionale e di grave turbamento dell’economia”

Una dei più rilevanti passaggi normativi del Decreto Cura-Italia, è la definizione del Covid-19 quale “evento eccezionale e di grave turbamento dell’economia”.

L’art. 91 del Decreto Cura-Italia, infatti, introduce una disposizione che è diretta a considerare le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto” precisando che tale situazione “è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c.” e ciò in relazione a “eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.

Sono oramai ben noti gli strumenti giuridici che possono essere utilizzati dai conduttori.

 

Tutti in attesa di ….

Il Governo ha annunciato che nella seconda metà del mese di aprile provvederà all’emanazione di provvedimenti che, tra altro, affronteranno la materia delle locazioni.

Tra le possibili soluzioni sino ad oggi dibattute si ipotizzano:

– estensioni del credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione a tutti i contratti di locazione ad uso diverso, sia per il mese di marzo 2020 che per quelli successivi;

– attribuzione del credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione direttamente alla proprietà;

– una riduzione della tassazione a carico della proprietà da riversare a favore dei conduttori;

– blocco degli sfratti sino al 31/12/2020.

Suggerimenti temporanei

Di certo fino a che non sarà pubblicato il D.L. cd. “Aprile” ogni previsione può essere avventata, ma sulla scorta di quanto sin qui visto e considerato, si ritiene utile adottare questi pochi suggerimenti, a vantaggio probabilmente più dei conduttori che della proprietà:

• prevedere qualsiasi pagamento in acconto sul maggior dovuto: infatti se il credito d’imposta fosse esteso a tutti i contratti ad uso diverso è consigliabile procedere (al di là delle tempistiche di pagamento) ad un puntuale pagamento dei canoni per conseguire il più ampio vantaggio fiscale.
• qualora le parti avessero deciso per la riduzione del canone: per i contratti ad uso diverso è preferibile non ridurre sic et simpliciter il canone ma invece limitare il canone alle aree C1, abbuonando i locali C2. Infatti il Vostro commercialista in fase di applicazione del credito d’imposta dovrà percentualmente applicarlo ai soli mq del C1 ed una riduzione indistinta del canone di locazione farà perdere parte dei benefici fiscali.
• Esercizi commerciali non oggetto di interruzione dell’attività: in questo caso potrebbe essere utile una perizia di parte che, in planimetria, evidenzi le aree destinate alla vendita di prodotti non accessibili al pubblico per le restrizioni sanitarie. Si potrà quindi in questo modo sostenere che su una parte dei locali si possa applicare il credito d’imposta pur non rientrando – per alcuni generi di prodotti – in quelli definiti essenziali.