Canoni di locazione e chiusura per pandemia

Cosa accade ai canoni di locazione per quei locali ove si svolge un’attività che viene chiusa per effetto dei provvedimenti di emergenza resi per far fronte alla pandemia?

Innanzitutto va rilevato che in tutta la normativa che si è succeduta in questo ultimo anno mai è stata prevista la facoltà per il conduttore di sospendere il pagamento del canone né, tantomeno, vi è un obbligo per la proprietà di ridurre lo stesso.

Invero i rimedi previsti dal Governo, per fronteggiare gli effetti economici della pandemia nello specifico argomento, hanno previsto per lo più bonus di natura fiscale, da ultimo anche cedibili.

In alcune pronunce sicuramente i Giudice hanno osservato come la normativa emergenziale prevedesse all’art. 3 comma 6 bis del d.l. 23/2/2020 n. 6, convertito dalla l. 5/3/2020, n. 13 che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218e 1223 cc., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Di contro hanno parimenti argomentato che tale norma non possa avere rilievo in termini generali ed assoluti ma la sopravvenuta impossibilità del debitore di adempiere a causa delle restrizioni imposte dall’autorità debba essere collegata alle attività effettivamente chiuse forzatamente. In altri termini, non si tratta di una sospensione generale dei termini di pagamento in quanto se così fosse stato il legislatore lo avrebbe stabilito espressamente e non avrebbe rimandato ad una valutazione “caso per caso”  da parte del Giudice. Infatti, il rispetto delle norme di contenimento costituirebbe solo astratta causa di forza maggiore, la cui incidenza nel caso concreto deve essere comunque dimostrata dal conduttore.

Ed in tale contesto, con valutazioni ad hoc, non sono mancati tuttavia provvedimenti inibitori che – in termini di buon senso – hanno ordinato di non mettere all’incasso assegni a garanzia o effetti cambiari, ovvero di non escutere fidejussioni in ipotesi di impossibilità di pagamento dei canoni di locazione per il periodo aprile-luglio 2020.

Alcune pronunce hanno comunque manifestato particolare sensibilità – sempre nella valutazione del caso concreto– circa la possibilità di rinegoziare il canone di locazione, con particolare riferimento ai periodi di chiusura e di quelli immediatamente successivi, in relazione a proposte del conduttore di riduzione dello stesso, posto che la possibilità sorgerebbe in base ad una clausola generale di buona fede e correttezza che imporrebbe alle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto.

Non di meno è stato argomentato che ancorché la disponibilità dei locali in sé per sé, per effetto dei provvedimenti emergenziali, non possa ritenersi assoluta, è stato tuttavia ritenuta plausibile la tesi della c.d. impossibilità parziale di godimento con possibilità, ex art. 1464 c.c. di richiedere la riduzione del canone ovvero il recesso.

In conclusione, in un panorama di assoluta incertezza e di possibile ampia valutazione discrezionale della singola fattispecie concreta, sembra sempre ragionevole valutare ipotesi di accordo ancorché tra parti con interessi all’evidenza contrapposti.