Spesso può capitare di non essere gli unici proprietari di un immobile e di avere la volontà, o la necessità, di vendere la propria quota in comproprietà.
Molti dei nostri clienti, infatti, preferiscono liberarsi di tali quote per evitare di pagare oneri e tasse su immobili che non possono utilizzare completamente.
Quali sono le occasioni più comuni di comproprietà immobiliare?
Il caso più frequente avviene a seguito di eredità.
La modalità più semplice e rapida per uscire dalla comproprietà della casa è trovare un accordo con gli altri comproprietari. I coeredi in forza di un atto si attribuiscono reciprocamente, in accordo tra loro, una porzione di beni che compongono l’asse ereditario dal valore proporzionale alle rispettive quote.
Nel caso in cui, però, non si trovi un accordo tra le parti e nessuno dei coeredi sia disposto ad acquistare la vostra quota o a vendere a terzi l’immobile bisognerà rivolgersi al Tribunale.
Tale diritto può essere esercitato in qualsiasi momento anche da uno soltanto degli eredi.
Una volta instaurato il giudizio divisorio tutti i coeredi devono prendervi parte.
Per poter procedere con il coinvolgimento del Tribunale è importante che l’erede che agisce per la divisione abbia accettato, anche solo tacitamente, l’eredità.
Cosa può accadere, quindi, in caso di divisione giudiziale?
– il singolo coerede vuole dividere la comproprietà sull’immobile o il ricavato dalla vendita, ma gli altri non lo vogliono: in tal caso si parla di divisione giudiziale ordinaria;
– tutti i coeredi concordano sul dividere la comproprietà, ma non si accordano sulle rispettive quote: in tal caso si parla di divisione a domanda congiunta. Questo è un procedimento semplificato rispetto al precedente, in quanto si passa direttamente alla formazione dei lotti da assegnarsi, in proprietà esclusiva, a ciascun coerede.
È il Tribunale a dirigere le operazioni necessarie alla divisione dell’immobile richiedendo anche l’ausilio di un perito estimatore.
Di norma ogni coerede può chiedere la sua quota in natura dei beni mobili e immobili facenti parte della massa ereditaria, ma se l’immobile non può essere diviso in natura e le parti non si accordano, il Tribunale ne dispone la vendita all’asta stabilendo le relative condizioni.
Il ricavato dalla vendita verrà poi distribuito in quote tra i coeredi.
È opportuno precisare che con l’entrata in vigore del D.lgs. 5/2010 in materia di mediazione è obbligatorio, a pena di improcedibilità della domanda, provare con un tentativo di conciliazione davanti ad un Organismo di Mediazione abilitato prima di avviare la domanda giudiziale.
Vale la pena osservare che, spesso, i procedimenti di mediazione in questa specifica materia possono consentire di trovare un accordo tra le parti ed evitare di giungere al giudizio.
Abbiamo detto che la comunione ereditaria è solo uno dei casi in cui può sorgere la necessità di procedere ad una divisione e, dunque, il procedimento di cui sopra potrà trovare applicazione anche in altre ipotesi:
– quando un immobile era stato acquistato dal marito o dalla moglie durante il matrimonio in regime di comunione dei beni o quando, in regime di separazione dei beni, l’immobile era stato acquistato da entrambi (in questo caso diventa in comproprietà) ed alla cessazione del matrimonio si porrà il problema della divisione della casa;
– quando si deve procede alla liquidazione di una società titolare di un immobile, con obbligo di vendita e divisione del ricavato tra i soci;
– quando più soggetti avevano, di comune accordo, l’intenzione di acquistare insieme una casa e rimanerne comproprietari.
Nel il giudizio di divisione è altresì possibile richiedere un indennizzo/indennità per il mancato godimento (uso) del bene comune. Si pensi ad esempio al caso in cui Vostra sorella o fratello abiti nella casa che era un tempo dei Vostri genitori. Poiché ogni comproprietario ha diritto a godere dell’immobile, o dei frutti dello stesso, potrà essere richiesta al Tribunale un indennizzo che Vi risarcisca dell’impossibilità di godere del bene.
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